寒潮下的惠州楼市：热度下降，不同区域分化，销售各有变化

购房者被深圳的高房价推向周边之地，此期间，惠州楼市在短短几年之内，历经了从火热状态抵达分化状况的充满戏剧性色彩的变化。

临深区域热度消退

2015年下半年起始，众多深圳客户纷纷涌入惠州去购房，这直接促使房价持续一路上涨，一直到2017年时达到阶段性的高点。这样一种由外需所驱动的市场热潮，在楼市调控政策介入之后渐渐冷却 。

处于临深热门地带诸如大亚湾、惠阳之处的楼盘售卖显著地放慢了速度。存在着一个典型的现象，那便是购房门槛迅速地降低了：在今年6月的时候，一些楼盘尚还要求全款去进行购买，而到了11月，仅仅只需要三成首付便可以了。这清清楚楚地反映出市场需求正在逐渐地减弱。

轨道交通预期降温

曾经，惠州南站周边的楼盘，把深圳地铁14号线的延伸规划，当作核心的卖点，吸引了好多，看重通勤潜力的深圳客户。那些销售人员，老是把这个，当成说服客户下单的关键理由 。

然而，因市场预期逐渐趋向于具备理性的状态，加之轨道交通建设周期存在着不确定性，仅仅依靠概念来维持支撑的房屋销售难以持续进行下去。购房的人开始愈发关注现有的配套设施还有居住的品质，而并非是遥远的规划蓝图 。

全市供应持续高位

深层致使市场转向的原因在于供应量极为巨大，仅在11月份，惠州全市便有超出80个楼盘推出了大约1.5万套新房源，持续且大量的新房进入市场，快速地改变了供需关系。

至 11 月底时，全市住宅存量面积达 1130 万平方米之多。因存在巨大库存压力，致使开发商对销售策略作出调整，而首付比例下调就是其中最直接的促销手段之一 。

滨海项目表现坚挺

跟前边提到的临深片区不一样，惠东沿海当地用于滨海旅游的地产项目，到现在都还维持着相当不错的售卖态势。就好比十里银滩这类项目，在今年所推出的那些可供售卖的房屋，其被销售出去的比率是很高的，有一部分临近大海的房屋，即便是在开盘那一日，居然就全部卖完了。

这一方面是因惠东海岸线的自然资源而获益处，另一方面承接了海南全域限购之后外溢出来的投资需求。今年5月开始，有不少北方客户以组团的形式前来购置海景房。

投资逻辑发生转变

滨海项目热销的背后，是投资逻辑发生了转变，其主要卖点已并非居住范畴，而是度假以及投资领域，而且开发商大多引入了托管这项服务内容，还承诺了一定比例水平的投资回报率，比如说有的项目对外宣称年回报率处于 6%到 8%这个区间范围。

有着“买房即理财”特点的这种模式，吸引得到了好多寻觅资产配置的客户。然而不同项目给出的承诺存在着极大差异，幅度在3%至8%之间不等，这就要求购房者认真细致地去加以甄别挑选。

托管回报面临挑战

然而，理想中的投资回报，正经受现实的严峻考验，当下，伴随同类海滨度假项目日益增多，市场竞争态势愈演愈烈，其物业托管租金的水平，已然呈现出向下调整的趋势 。

有业主称自己早年投资了巽寮湾公寓，前两年收益还可以，能达到5%左右，然而现在收益已然大幅不如之前，这预示着，单纯依赖托管收益的模式，未来或许会面对更为严峻的考验。

进行房产投资考量之际，您是否会更着重于核心都市圈子潜在增值之处，还是会更在意稀缺自然资源长期持有具备的价值呢？欢迎把您的观点予以分享。